 ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ПО ДОВЕРЕННОСТИ ОТ СОБСТВЕННИКА Покупатель сам подобрал по сети Интернет устраивающую его квартиру. Связался по телефону, указанному на сайте агентства по недвижимости, с риэлтором. Сотрудник агентства сообщил потенциальному клиенту, что другим потенциальным покупателем внесен аванс за квартиру, но внесение аванса, задатка не является гарантией заключения и совершения сделки по купле-продаже. Риэлтор пригласил покупателя в офис компании для заключения договора, пояснив, что таким образом покупателю предоставляется гарантия первоочередности покупки данной квартиры. Как и следовало ожидать, покупатель, который ранее внес аванс, отказался от покупки, а с нового потенциального приобретателя потребовали оплатить 60 тыс. руб. за оказанную услугу по подбору квартиры, хотя квартиру покупатель сам подобрал по сети Интернет. Естественно, покупатель возмутился, ведь агентство недвижимости не оказывало ему услуг по подбору квартиры. Но в подписанном, заключенном, между покупателем и агентством недвижимости, договоре прописан пункт о предоставлении клиенту услуги по подбору квартиры. Ситуация довольно распространенная. Ошибка состоит в том, что человек подписал договор о предоставлении услуг. Не надо было ничего подписывать! Если агент предлагает вам подписать документ, который не соответствует вашим предварительным устным договоренностям - не делайте этого! Тут общий принцип такой: все, что вам обещают устно, на словах, должно быть зафиксировано на бумаге. Слово к делу не пришьешь. Обычно сотрудники ссылаются на то, что форма договора об оказании услуг клиенту утверждена руководством агентства, и они не имеют права ничего в нем менять. Так не должно быть. Если слышите такое – уходите из этого агентства. Ищите другое. Или – настаивайте на составлении дополнительного соглашения и оговорите в нем иные условия. Например,: исключить из основного договора пункт, который обязывает клиента оплатить агентству недвижимости услугу по подбору квартиры, при отсутствии необходимости по подбору и поиску квартиры; или указать в дополнительном соглашении, что, на момент заключения основного договора, клиентом самостоятельно подобрана квартира, сведения о квартире предоставлены агентству недвижимости с целью получения клиентом от агентства недвижимости услуг по сопровождению сделки купли-продажи. То есть, все, о чем договорились устно, должно быть изложено письменно, скреплено подписями сторон. И, напротив, если стороны на словах о чем-либо договорились, а в договоре это не нашло отражения, значит, не было и никаких устных договоренностей. Фактически письменные договоры всегда отменяют предварительные устные договоренности. Процесс покупки или продажи квартиры намного упростится, если все нюансы сделки будут отражены в письменной форме. Старайтесь допускать как можно меньше устных договоренностей при намерении заключить сделку, в том числе и с продавцом. Договоренности, которые остаются за рамками договора, очень часто не исполняются. Начиная от того, оставляет ли продавец мебель и заканчивая датой вселения покупателя и сроками окончательных выплат. Вернемся к договорам оказания услуг. Читайте оба экземпляра договора, сверяйте их. Может оказаться так, что в одном экземпляре прописана одна сумма за оказание услуг, а в другом, по «забывчивости» - различная с первым экземпляром. Обнаружили несоответствие – пусть в вашем присутствии порвут документ с ошибкой и составят новый. Необходимо пронумеровать и поставить подпись на каждой странице договора, во избежание совершения подлога. Подписывая договор с агентством, поинтересуйтесь подробным перечнем услуг, которые оно предоставляет, их стоимость, ознакомьтесь с правами и обязанностями сторон, данное право предусмотрено ст. 8 Федерального Закона "О защите прав потребителей". Данный Закон распространяется и на вас, поскольку вы являетесь потребителем сферы услуг. Попросите разрешения сделать ксерокопию проекта агентского договора и покажите ее юристу, для правовой оценки и разъяснения. Сделка по купле-продаже квартиры состоялась. Осталось подписать акт приемки-передачи жилого помещения и вселиться. Но продавец не торопится передавать ключи, да и сам не выезжает из своей отчужденной квартиры, так же продавцом не соблюдается, предусмотренный договором порядок о снятии бывшего владельца и членов его семьи с регистрационного учета. Что же делать покупателю, чтобы защитить свои права? Можно в судебном порядке потребовать выселения «квартиранта», ведь документ о праве собственности у покупателя уже на руках. Но понятно, что судебная тяжба затянется, а надо что-то срочно предпринять. Если бывший хозяин квартиры не отдает ключи, то можно вызвать сотрудников МЧС или самому взломать дверь, поменять замки. Правовая ответственность при этом на покупателя возлагаться не будет, поскольку он собственник жилого помещения. Если в квартире остались какие-то вещи продавца, которые он не вывозит, тут нужно действовать осторожно. Если действовать самостоятельно, то бывший собственник может заявить, к примеру, что у него исчезла ваза из венецианского муранского стекла. Или пачка денег, припрятанная в диване. А также золото-бриллианты… Доказать это ему вряд ли удастся, но нервы потреплет основательно. Поэтому, на операцию, по освобождению квартиры, от имущества бывшего собственника, нужно пригласить участкового и свидетелей, причем не одного, а нескольких. В моей практике было, мы подстраховались и записывали все на видео. Еще один вариант – вывезти все имущество прежнего владельца на склад. Но сначала необходимо направить продавцу письменную претензию, сообщив, что если он не освободит жилплощадь от своего имущества, оно будет вывезено. Не отреагировал – грузите в машину и отправляете на склад, однако следует делать это обязательно – в присутствии свидетелей. Далее направьте бывшему собственнику письмо, в котором уведомляете его, где находятся его вещи и сколько стоит хранение в сутки. Снова – никакой реакции? Значит, скорей всего, нет у него интереса к своему имуществу. В следующем письме поставьте бывшего владельца в известность, что вещи со склада будут отправлены на свалку. Главное – чтобы все действия были запротоколированы и обязательно в присутствии свидетелей, желательно четырех и более. При этом требуется составить акт, подписанный свидетелями, примерно такого содержания: в квартире находилось такое-то имущество, в нашем присутствии оно было вывезено на склад, расположенный по адресу:… При проведении операции по «очищению» квартиры от имущества прежнего владельца, можно посоветовать составить видео запись, при съемке описывая подробности ваших действий, данная видео запись послужит доказательством в суде, что вы действовали в рамках закона. Снятие с регистрационного учета, как правило, предусматривается в договоре купли-продажи, обуславливается срок, по истечении которого продавец и члены его семьи обязаны сняться с регистрационного учета, в связи с отчуждением жилого помещения. Однако в случае упущения покупателем в договоре положения об обязанности продавца сняться с регистрационного учета, в связи с отчуждением жилого помещения, то данная обязанность возлагается на продавца законом, а именно обязанность продавца сняться с регистрационного учета предусмотрена ст. 35 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При обращении в суд с иском о признании продавца, утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, заявленные требования будут удовлетворены в полном объеме на основании положения ст. 304 ГК РФ о праве собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
 НЕДВИЖИМОСТЬ | СДЕЛКИ
Наши адвокаты обеспечат юридическую чистоту и эффективный регламент сделки, составят грамотный договор купли-продажи недвижимости, подготовят и проверят иные правовые документы, создадут условия прозрачности финансовых операций, при проведении сделки гарантируют адвокатскую и финансовую тайну. В сфере недвижимости наши адвокаты предлагают Вам следующие услуги: - сопровождение сделок купли-продажи; - согласование перепланировок, реконструкций; - узаконивание самовольных построек; - приватизация; - дарение; - вывод помещений из жилого фонда; - регистрация права собственности на объекты недвижимости; - оформление права собственности, аренды на земельные участки; - судебная защита собственности; - жилищные споры; - земельные споры.
 ДОПОЛНЕНИЕ | ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
 Определение термина Ипотечный кредит (заем). Ипотечный кредит (заем) это денежные средства, предоставляемые кредитной организацией или иным кредитором, имеющим право на предоставление кредитов (займов) заемщику (физическому или юридическому лицу) на приобретение или строительство жилья в соответствии с договором, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом этого или иного жилья, в том числе не завершенного строительством. Источник: Закон Московской области от 19 сентября 2001 года N 144/2001-ОЗ "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области". Ипотечный кредит (заём) это денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или иной организацией (первоначальный кредитор) под залог недвижимого имущества. Определение термина Ипотечный кредит (заём) дано в Стандартах процедур выдачи ипотечных кредитов АИЖК. Определение термина Ипотечный сертификат участия. Ипотечный сертификат участия это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом. Источник. Данное определение термина Ипотечный сертификат участия дано в Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Определение термина Исправное состояние (здания, сооружения). Исправное состояние - это категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Источник: Закон Московской области 13 апреля 2006 года N 54/2006-О "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории московской области и административной отвественности в сфере их технической эксплуатации". Определение термина Истощение вод. Истощение вод- это постоянное сокращение запасов и ухудшение качества поверхностных и подземных вод. Источник. Определение термина истощение вод дано в Водном кодексе. Определение термина Ипотечный агент. Ипотечный агент это специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным Федеральным законом требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Источник. Данное определение термина Ипотечный агент дано в Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Определение термина Ипотечные жилищные кооперативы. Ипотечные жилищные кооперативы это некоммерческие организации в форме потребительского кооператива, создаваемые соответствующими участниками системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области с целью удовлетворения жилищных потребностей граждан. Источник: Закон Московской области от 19 сентября 2001 года N 144/2001-ОЗ "Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области". Определение термина Ипотечные организации. Специализированные ипотечные организации - организации, учреждаемые уполномоченными Правительством Нижегородской области органами исполнительной власти Нижегородской области в целях развития ипотечного жилищного кредитования. Источник. Закон Нижегородской области от 07.09.2007 № 123-З "О жилищной политике в Нижегородской области". Специализированные ипотечные организации - организации, уполномоченные Кабинетом Министров Республики Татарстан в целях развития ипотечного жилищного кредитования. Источник. Закон РТ от 27.12.2004 № 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан". Определение термина Ипотечная сделка. Ипотечная сделка это действия физических и/или юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей и отвечающая требованиям, установленным действующим законодательством. Совокупность сделок, направленных на заключение Кредитного договора (Договора займа) по предоставлению Ипотечного кредита (займа), приобретение в собственность Заёмщика Жилого помещения и передачу его в залог (ипотеку), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним Заемщиком своих обязательств. Определение термина Инфраструктура поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Инфраструктура поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства это система коммерческих и некоммерческих организаций, которые создаются, осуществляют свою деятельность или привлекаются в качестве поставщиков (исполнителей, подрядчиков) в целях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказания услуг для государственных нужд при реализации городских целевых программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства, обеспечивающих условия для создания субъектов малого и среднего предпринимательства, и оказания им поддержки. Источник: Постановление Правительства Москвы от 5.02. 2008 N 88-ПП "О Концепции имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве". Определение термина Инфляция. Инфляция это постепенная потеря деньгами своей покупательской способности. То есть за одно и то же количество денег возможно купить все меньше и меньше одного и того же товара. Практически все мировые экономики живут с тем или иным уровнем инфляции, проблемы вызывает только ее чрезмерная величина. Умеренная же инфляция (в пределах нескольких процентов) оказывает на экономику лишь стимулирующее действие. Инфляция (inflation) - повышение общего (среднего) уровня цен с течением времени. Она характеризуется общим индексом инфляции - индексом изменения общего (среднего) уровня цен в стране и уровнями цен на отдельные виды товаров, работ и услуг, отсчитываемыми от начального момента - момента разработки проектных материалов... Источник. "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов" (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 N ВК 477). Определение термина Инвестиция. Инвестиция это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. В различных разделах экономики понятие "инвестиция" имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не потребленная в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счет которой обеспечивается прирост капитала. В микро экономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала. Определение термина Индивидуальный прибор учета. Индивидуальный прибор учета это средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме. Источник. Определение термина Индивидуальный прибор учета дано в Постановлении Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
 ДОПОЛНЕНИЕ | ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
 ДОКУМЕНТЫ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ | ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Любые операции с недвижимостью представляют собой достаточно сложный процесс. Не каждый современный человек бывает достаточно осведомлен в данном вопросе. А значит, если вы решили продать свое жилище, то у вас возникает множество непонятных моментов. Представленная ниже статья поможет вам разобраться в вопросе о том, какие документы нужны при продаже квартиры. Последовательность действий В настоящее время выработана определенная совокупность действий, которая подразделяется на три этапа. Продажа новой квартиры (равно как и старой) включает в себя: оценку недвижимости, подготовку всей необходимой документации, оформление сделки. Рассмотрим каждый из вышеописаных этапов немного подробнее. Этап первый Определение стоимости принадлежащих вам апартаментов представляет собой достаточно важное действие. Ведь именно это мероприятие позволяет вам оценить собственное жилище и узнать сумму, которую вы выручите в результате успешного заключения сделки. При этом следует учитывать, что в данном вопросе каждая мелочь играет важную роль. К примеру, это может быть месторасположение дома, причастность его к тому или иному району города, этажность здания и размещение квартиры в контексте конкретного этажа, количество и метраж помещений, номер типовой серии постройки, вид из окна, уровень обустройства прилегающих территорий, а также наличие коммуникаций и развитой инфраструктуры. Безусловно, при определении стоимости тех или иных апартаментов важно помнить о необходимости учитывать общую динамику цен в конкретном регионе. Для этого можно проанализировать стоимость похожих предложений в рассматриваемом районе. Достотачно изучить около десятка квартир, подобных вашей. Динамику цен проследить просто, а вот выявить рыночную стоимость бывает немного сложнее. Большинство граждан приглашают для этих целей специалистов из различных риэлторских агентств, однако это требует дополнительного вложения финансовых средств. Тем не менее с описанными мероприятиями можно справиться и самостоятельно. Этап второй После того как ваша недвижимость оценена, а объявления размещены в соответствующих печатных изданиях и интернет-ресурсах, можно задуматься над следующим вопросом: "Какие документы нужны при продаже квартиры?" Конечно же, и эту процедуру можно переложить на более опытных сотрудников риэлторских агентств, но, как уже говорилось ранее, придется отдать некоторую сумму, чтобы оплатить их услуги. Если вы решились провернуть все самостоятельно, то необходимо придерживаться описанного ниже перечня. Итак, документы для продажи квартиры 2014 (на состояние указанного года): технический и кадастровый паспорт, экспликация помещений, выписка из паспортного стола, а также бумаги, удостоверяющие юридическую "чистоту" рассматриваемой жилой площади. Помимо этого, необходимо помнить, что может потребоваться наличие нескольких дополнительных справок и свидетельств. Однако это обстоятельство зависит только от каждого конкретного случая. К примеру, если вы состоите в браке, то потребуется также соглашение вашего супруга. Если же имеются дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, то следует озаботиться наличием соответствующего разрешения на совершение сделки купли-продажи рассматриваемой недвижимости со стороны органов попечительства и опеки. Подготовка документов В противовес мероприятиям, связанным с арендой жилых площадей, сделки покупки недвижимости требуют сбора достаточного количества важных бумаг. Ранее в данной статье были описаны документы для оформления продажи квартиры. Среди них в обязательном порядке должно быть свидетельство, удостоверяющее право владения рассматриваемыми апартаментами. Важно помнить, что в настоящее время существует приблизительно десяток различных форм собственности. Иными словами, подобная бумага определяет характер того, каким образом вы стали владельцем квартиры. Самый простой вариант представляет собой обычную покупку у предыдущего собственника. Тем не менее существуют и более сложные варианты. К примеру, рассматриваемое жилье принадлежало ранее вашему родственнику и перешла к вам по праву наследования. В других случаях рассматривается дарение, приватизация, обмен и так далее. Каждый из этих вариантов должен быть подтвержден свидетельством соответствующей формы. Также важно помнить, что образец купли-продажи квартиры (точнее, всех необходимых документов) вам могут предоставить в риэлторском агентстве. Следующим не менее важным документом считается свидетельство о регистрации. Как правило, если у человека на руках договор купли-продажи квартиры, то имеется также и указанное свидетельство. Кроме того, принято считать, что право собственности считается от момента регистрации в надлежащих органах. Какие документы нужны при продаже квартиры, помимо описанных ранее? Конечно же, это кадастровый паспорт. При этом важно помнить, что собственник на законных основаниях может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Однако регистрирация перехода прав от одного лица к другому возможна только при наличии вышеупомянутого паспорта рассматриваемого объекта. Конечно же, данное правило действует только в тех случаях, когда искомая недвижимость уже числится на учете соответствующей службы. Помимо этого, каждая квартира обладает собственным техническим паспортом. А значит, подобные документы для продажи квартиры также обязаны быть на руках у владельца. Подводные камни Если собираетесь в скором времени приобрести какую-либо квартиру, то необходимо уделить особое внимание вопросу юридической "чистоты" рассматриваемого жилья. Убедитесь, что искомая недвижимость не находится под залогом в какой-либо банковской организации, не существует ли прочих обременений, таких как решения судебного делопроизводства об аресте жилой площади. Если подобных препятствий не существует, то можете приступать к оформлению сделки. "Девятка" В настоящее время для граждан, проживающих на территории Российской Федерации, действующим законодательством регламентировано следующее правило: при совершении каких-либо операций с недвижимостью продавец должен иметь на руках так называемую форму №9. Несмотря на то что все вышеперечисленные документы для продажи квартиры являются обязательными, подобное свидетельство должно быть предоставлено только по запросу покупателя. Тем не менее оно является достаточно важным. Ведь именно в этом документе указываются все лица, прописанные в квартире на данной момент времени. Требование наличия формы №9 позволит обезопасить и оградить покупателя от приобретения жилой площади, в которой остаются прописанными посторонние для него люди. Как правило, срок действия подобного свидетельства не ограничен какими-либо временными рамками. Тем не менее в настоящей практике следуют негласному правилу, что справка является достоверной в течение одного месяца со дня выдачи. Таким образом, вполне вероятен вариант, при котором вам придется делать несколько свидетельств за весь период продажи. Как оградить себя от мошенников? В настоящее время нередки случаи, когда продавец принимает задаток от покупателя, а после (по каким-либо причинам) сделка срывается. В таком случае у первой стороны остается задаток, а у второй - вполне обоснованные претензии. Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, действующим законодательством регламентирована следующая мера: предварительный договор купли-продажи квартиры. Подобный документ необходим для того, чтобы точно установить совершение в дальнейшем искомой сделки, а также он удостоверяет факт передачи задатка. Конечно же, с указанием его величины. Помимо этого, предварительный договор купли-продажи квартиры регламентирует меру ответственности сторон за несоблюдение каких-либо пунктов. Таким образом, подобный документ становится важным элементом сделки. Этап третий Когда все предыдущие этапы успешно пройдены, можно приступать к конечной стадии всего процесса, а именно оформлению сделки, а также взаимной передаче требуемой суммы денежных средств и ключей между сторонами. Заключение После изучения представленного выше материала у вас больше не будет возникать вопрос: "Какие документы нужны при продаже квартиры?" Теперь вы с легкостью можете подготовиться к самостоятельной реализации имеющейся в вашем распоряжении недвижимости.
|
HIPERINFO © 2010-2017 09:08 | 15.12.2018 
